İMAR DEĞİŞİKLİKLERİNDE DEĞER ARTIŞ PAYI

Yıllar önce Türkiye Belediyeler Birliğinin düzenlediği bir programda, Hollanda Belediyeler Birliğini ziyarete gittik. The Hague (La Hey) bulunan merkezi eski bir yapı (herhalde kilise) dış cephesi korunmuş, içi modern ve ergonomik biçimde düzenlenmişti. İlgili yöneticilerle sohbet ederken, o ülkedeki az katlı binalardan söz açılınca ben şaka olsun diye “Bir seçim öncesinde az katlı binaların çatılarını açıp, birer kat ilave edilebilir” dedim. Hollandalı birlik temsilcisi, biraz da bizden yaşlı zat bunun nasıl olabileceğini anlamadı ve ciddiye alarak “bu nasıl olur, olamaz!” diye karşı çıktı. Bizim ekipten TBB Genel Sekreteri olan Hayrettin Güngör’e (şimdi Kahramanmaraş Büyükşehir Belediyesi Başkanı) dönerek, Türkiye’de seçim öncesi yapılanları anlatmasını istedim. Ama Hollandalı bir türlü anla(ya)madı. Halbuki bizde bunu anlamayana ne derler? Siz bilirsiniz. Ankara’da yıllar önce ziyaretine gittiğimiz bir müsteşar, bakanlığın Eskişehir Caddesinde kiraladığı çok katlı binanın (gökdelenin) kaçak olduğunu belirtti. O dönem, o ilçenin olduğu belediye başkanı muhalefet partisinden, büyükşehir belediye başkanlığı da iktidar partisindendi. Belediyelerde imar konusunda partiler arasında bir anlaşmazlığa şahit olmuyoruz. Ama maalesef, imar rantları şehirlerimizi yaşanmaz hale getirdi, bundan sonra böyle devam ederse sonraki nesillere kötü inşaat stokları bırakılacak. Sermayenin serbest dolaşımı ile uluslararası şirketlerin de bu konuya el atmaları konuyu ciddi olarak ele almayı gerektiriyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışından ek vergi alınmasına yönelik olarak, 15 Eylül 2020 gün ve 31245 sayılı Resmi Gazete'de ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bunun yasal dayanağı, 20 Şubat 2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan torba yasayla İmar Kanunu'na eklenen maddedir. Bu maddeyle herhangi bir taşınmazda, imar geçmesi sonucu oluşan değer artışının sahibi tarafından ‘değer artışı payı’ olarak ödenmesi hükme bağlanmıştır. Yeni yayımlanan yönetmelikle bu değer artışının tespit edilmesi, dağıtılmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir. Yönetmelik kapsamında plan değişikliğinden kaynaklı değer artış payı fiyat takdir komisyonlarınca arsa değeri üzerinden hesaplanacaktır.  Değer artış payının dağılımı 14’ncü maddede yer almaktadır. Buna göre, “a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına, ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına, Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılır.” Yeni düzenlemeye göre, kişi ya da şirketler sahibi oldukları taşınmazın imar planının değiştirilmesini, örneğin kat izninin artırılmasını ya da konut iken sağlık ya da eğitim kurumu, otel ve benzeri gibi fonksiyonunun değiştirilmesini isterse ve bu yolla taşınmazın değeri artarsa, artan değer üzerinden rant vergisi ödeyecektir. Çok ortaklı arsalarda ise plan değişikliğini arsa sahiplerinin tamamının talep etmiş olması gerekir. Bu düzenleme prensip olarak yerinde olmuştur. Ancak imar ilkelerine aykırı olan düzenlemelerden ciddi olarak kaçınılmalıdır. Yani değerleme yapılma gerekçesiyle imar artışlarına fırsat verilmemelidir. Hatta tüm il sınırlarının büyükşehirde imar düzenlemesine açılmasıyla tarım arazileri üzerindeki imar baskısı ile, tarıma zarar vermesinin yolu açılmamalıdır. İmar prensiplerine aykırı düzenlemeler, mesela imar yoğunluklarını artırılması şehir üzerinde hem doğrudan hem de dolaylı olarak önemli maliyetler doğurur. Bu dışsallıklar, güya değer artışından kamuya gelen miktarın katlarca maliyet demektir. Mesela İstanbul’da fabrikaların kaldırılarak yerlerine gökdelenlerin dikildiği Maslak bölgesi, Yeşilköy sahil şeridi ve başka illerdeki birçok bölge ciddi trafik problemlerini, altyapı ihtiyaçlarını beraberinde getirmiştir. Bunlar da kamu kesimine belediyelere veya hükümete ciddi maliyet doğurmaktadır. Saatlerce trafikte beklemelerin ekonomik maliyetini düşündüğünüzde, yönetmelik gereği alınacak bedellerin ne kadar düşük kalacağı görülecektir. İmar rantlarının siyasi partiler ve seçimler için finansman olması veya bazıları için haksız kazanç kapısı görülmesi bu konuda en çok dikkate çeken spekülasyondur. Bu konunun önüne geçmekte siyasi partilerin ve seçilen başkan ve meclis üyelerinin ahlaki/etik beyan vermeleri de önemli bir adım olacaktır. Anlatılan bir hikaye var: İnşaatla ilgili bir sivil toplum teşkilatının ileri geleni, bir belediyenin imar planlarını durmadan eleştirir. Gel zaman git zaman, kendisinin de tadilat talebi olur. Ama bu talebi savundukları ilkelere tamamen zıttır. Sebebi sorulduğunda, benim iki şapkam var: birisi öyle birisi böyle, diye cevap verir. Rant kollama, işi bozuyor.