FİNANS SEKTÖRÜNDE YAPAY (KÖPÜK, BALON) FİYAT ARTIŞ ÖRNEKLERİ-2

Bizim son yıllarda yaşadığımız İç Anadolu Konya merkezli holdingler, öncesinde Banker krizleri hatırlanabilir. İktisatçılar ABD’deki fiyat artışları konusunda üç kampa ayrılır: Kötümserler, fiyat artışlarının temellerle gerekçelendirilemeyeceğini savunur. 2005 yılında Robert Shiller şöyle der ki: "Konut fiyatları balonu, 2000 yılının başlarında hisse senedi balonunun patlamasından hemen önce, 1999 sonbaharında yaşanan hisse senedi piyasası çılgınlığına benziyor; tüm o abartı, kitle yatırımı ve sürekli fiyat artışının kaçınılmazlığına duyulan mutlak güvene dayanır."
Konut fiyatları için de geçerli olan, balonların olmadığı durumlarda, konut fiyatlarını cari ve gelecekteki beklenen faiz oranlarına ve cari ve beklenen kiralara bağlı olarak düşünmek mümkündür. Bu bağlamda kötümserler, konut fiyatlarındaki artışın kiralarda paralel bir artışla eşleşmediğine dikkat çekmiştir. Diğer bir grup olan İyimserler, fiyat-kira oranının yükselmesi için iyi nedenler olduğunu savunurlar. İlki, reel faiz oranı düşüyor ve kiraların bugünkü değerini artırıyordu. İkincisi, nominal faiz oranı da düşüyordu ve bu önemliydi çünkü reel değil nominal faiz ödemeleri vergiden düşülebiliyordu. Üçüncüsü, ipotek piyasası değişiyordu: Daha fazla insan borç alıp ev alabiliyordu; borç alan insanlar da evin değerinin daha büyük bir kısmını borç alabiliyordu. Bu faktörlerin her ikisi de talebin artmasına ve dolayısıyla ev fiyatlarının yükselmesine yol açtı. İyimserler ayrıca, 2000 yılından bu yana her yıl kötümserlerin balonun sona ereceğini öngörmeye devam ettiklerine ve fiyatların artmaya devam ettiğine dikkat çekti: Kötümserler inandırıcılıklarını kaybediyordu. Üçüncü grup açık ara en büyük gruptu ve agnostik (bilinmezci) kalmaya devam etti. Bu kapsamda Harry Truman'ın şöyle dediği rivayet edilir: "Bana tek elli bir ekonomist verin. Tüm ekonomistlerim 'bir yandan...' diyor, sonra 'ama diğer yandan...'" “Give me a one-handed Economist. All my economists say 'on hand...', then 'but on the other...” Konut fiyatlarındaki artışın hem gelişmiş temelleri hem de balonları yansıttığı ve bunların göreceli önemini belirlemenin zor olduğu sonucuna vardılar.
Buradan çıkan sonuç; Balonlar ve hevesler, gerçekleştikleri zamandan ziyade geçmişe bakıldığında daha net anlaşılır. Bu durum politika yapıcıların işini çok daha zorlaştırmaktadır: Eğer bunun bir balon olduğundan emin olsalardı, çok büyüyüp patlamadan önce durdurmaya çalışmaları gerekirdi. Ancak çok geç olana kadar nadiren emin olabilirler. Ekonomik balonun ekonomik yansımaları, genel olarak ekonomiyi etkilediği, yavaş ekonomik büyümeye, yüksek işsizlik ve enflasyon oranlarına yol açtığı, yatırımcılar ve finansal piyasalar için büyük kayıplara neden olduğu, devletin genel bütçesinde borç ve açık artışına yol açtığı ve finansal sisteme olan güveni etkilediği için felakettir. Bu artış enflasyonda ve finansal riskte artışa yol açabilir ve insanlar daha yüksek fiyatlı varlıkları satın almak için kredi aldıkça tüketici borcunda da artışa yol açabilir. Sosyal düzeyde, ekonomik balonun çökmesi yatırımcılar ve piyasa katılımcıları için önemli kayıplara yol açabilir ve ayrıca iş kayıplarına, yoksulluğa ve sosyal istikrarsızlığa neden olabilir. Ekonomi ve piyasa, dolayısıyla da mal ve hizmet fiyatları, iş fırsatları ve sosyal ve ekonomik istikrar üzerindeki etkisi yoluyla günlük hayatımızı etkileyebilir. Bu nedenle, ekonomik eğilimleri ve bunların etkilerini izlemek ve anlamak ve mali ve ekonomik istikrarı korumak için buna göre plan yapmak önemlidir.
Gayrimenkul balonu tehlikeli bir ekonomik olgudur, çünkü gayrimenkul fiyatları aşırı derecede arttığında ve sürdürülemez hale geldiğinde ortaya çıkar ve balon patladığında, bu fiyatlarda keskin bir düşüşe yol açar ve birçok yatırımcı ve mal sahibi büyük kayıplara uğrar. Emlak balonunun tekrarlanmasını önlemek için, bazı prosedürler ve önlemler takip edilebilir: Gayrimenkul kredilerinin düzenlenmesi: Mortgage kredileri uygun bir şekilde düzenlenmelidir, çünkü yatırımcıların geri ödeme kabiliyetini belirlemek ve aşırı ve pervasız finansmanı önlemek için koşullar katı olmalıdır. Sıkı hükümet politikalarının uygulanması: Hükümetler, gayrimenkul sektörünü düzenlemek, fiyat spekülasyonunu önlemek ve herkes için yeterli konut bulunmasını sağlamak için sıkı hükümet politikaları tanımlayabilir. Ekonomik çeşitlendirmenin teşvik edilmesi: Ekonominin tamamen gayrimenkul sektörüne bağlı kalmaması için ekonomik çeşitlilik ve diğer sektörlerin gelişimi teşvik edilmelidir. Gayrimenkul piyasasında şeffaflığın artırılması: Gayrimenkul piyasasında şeffaflığın artırılması, gayrimenkul hakkında doğru ve kapsamlı bilgi sağlanması ve fiyat manipülasyonunun önlenmesi gerekmektedir. Gayrimenkul balonu uyarısı: Yatırımcılar ve kamuoyu gayrimenkul balonlarının tehlikeleri konusunda bilinçlendirilmeli ve piyasa sürdürülebilir olmadığında gayrimenkule yatırım yapmanın potansiyel riskleri konusunda uyarılmalıdır. Türkiye’de müzmin muhalefet anlayışı maalesef entelektüel kesimde çok yüksektir. TOKİ yatırımlarına taşa toprağa yatırım veya kentsel dönüşüme karşı olanlar şimdi karşı cepheye geçmiş, neden fiyatlar yüksek diye soruyorlar. Bu tutarsızlık kamu politikaları uygulamasında da etkili olmaktadır. Medyanın ekonomik balon üzerindeki etkisi vardır. Zira medya, yatırımcı beklentilerini etkileme ve hisse senetlerinin ve finansal piyasaların hareketine ilişkin kamuoyunu şekillendirme kabiliyetinin bir sonucu olarak borsadaki ekonomik balonları etkileyen faktörlerden biri olarak kabul edilir. (Devamı gelecek)